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Informationen
Ausstattung
Details
Dieses freistehende Zweifamilienhaus aus dem Baujahr 2001 bietet mit ca. 219 m² Wohnfläche viel Platz und flexible Nutzungsmöglichkeiten - ideal für Familien, Mehrgenerationenwohnen, die Kombination aus Eigennutzung und Vermietung oder als Kapitalanlage.
Beide Wohneinheiten sind vollständig bezugsfrei und können kurzfristig übernommen werden.
360°-Rundgang:
Besichtigen Sie das gesamte Haus bereits vorab bequem und interaktiv von zu Hause aus:
https://my.matterport.com/show/?m=NsURhUv9s44
Die größere Wohneinheit erstreckt sich über das Erd- und Untergeschoss und verfügt über ca. 138,76 m² Wohnfläche. Mittelpunkt ist der großzügige Wohn- und Essbereich mit Kamin und direktem Zugang zur Terrasse und zum Garten. Weitere Räume im Untergeschoss bieten zusätzlichen Platz und vielseitige Nutzungsmöglichkeiten.
Die zweite Wohneinheit befindet sich im Dachgeschoss und bietet ca. 80 m² Wohnfläche. Die Dachschrägen beginnen erst ab etwa 1,75 m Höhe und sorgen dadurch für ein angenehmes Raumgefühl. Zwei Balkone ergänzen die Wohnung.
Zum Haus gehören außerdem eine Garage und vier Außenstellplätze.
In den vergangenen Jahren wurden Investitionen am Gebäude vorgenommen. Unter anderem wurden 2025 die Hebeanlage sowie der Warmwasserboiler erneuert.
Für beide Wohneinheiten liegt eine aktuelle Abgeschlossenheitsbescheinigung vor. Eine notarielle Teilung wurde bislang nicht vollzogen, sodass für einen zukünftigen Eigentümer hinsichtlich einer möglichen späteren Aufteilung weiterhin Flexibilität besteht.
Die vollständige Bezugsfreiheit eröffnet verschiedene Möglichkeiten: das gesamte Haus selbst nutzen, Wohnen und Vermieten miteinander kombinieren oder beide Einheiten als Kapitalanlage nutzen.
Gebäude:
* Freistehendes Zweifamilienhaus in Massivbauweise
* Baujahr 2001
* Satteldach mit Dämmung
* Gaszentralheizung
* Energieeffizienzklasse C
* Wasserenthärtungsanlage
* Beide Wohneinheiten bezugsfrei
Erd-/Untergeschoss - ca. 138,76 m² Wohnfläche:
* Großzügige Maisonettewohnung über zwei Ebenen
* Wohn- und Essbereich mit Kamin
* Terrasse mit angrenzendem Garten
* Fußbodenheizung im Erdgeschoss
* Granit- und Laminatböden im Erdgeschoss
* Laminat- und Granitböden im Untergeschoss
* Badezimmer im Erdgeschoss
* Zusätzliches Dusch-WC im Untergeschoss
* Schlafräume im Untergeschoss
Dachgeschoss - ca. 80 m² Wohnfläche:
* Zwei großzügige Balkone
* Tageslichtbad mit Badewanne und separater Dusche
* Fußbodenheizung im Badezimmer
* Elektrisch zu öffnendes Dachfenster im Badezimmer
* Dachschrägen beginnen erst ab ca. 1,75 m Höhe
* Zusätzlicher Dachbodenbereich als Nutzfläche
* Eigenes Kellerabteil
Außenbereich:
* Garage
* Vier Außenstellplätze
Modernisierungen:
* Hebeanlage erneuert (2025)
* Warmwasserboiler erneuert (2025)
Die Immobilie befindet sich in ruhiger und familienfreundlicher Wohnlage von Graben-Neudorf im Landkreis Karlsruhe. Die Umgebung ist geprägt von gepflegten Wohnhäusern und einer angenehmen Nachbarschaft.
Besonders attraktiv ist die sehr gute Infrastruktur im direkten Umfeld. Ein Kindergarten befindet sich nur etwa 100 Meter entfernt, wodurch sich die Lage ideal für Familien eignet. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf wie Aldi, Lidl und Rewe sind ebenfalls in kurzer Entfernung (ca. 200-300 m) erreichbar.
Graben-Neudorf verfügt über eine sehr gute Verkehrsanbindung. Über die nahegelegenen Bundesstraßen und Autobahnen sind die Städte Karlsruhe, Bruchsal und Speyer schnell erreichbar. Auch der Bahnhof von Graben-Neudorf bietet regelmäßige Zugverbindungen in Richtung Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg und macht den Standort besonders attraktiv für Pendler.
Neben der guten Infrastruktur überzeugt die Lage auch durch ihren hohen Freizeitwert. Die umliegenden Felder sowie zahlreiche Rad- und Spazierwege laden zu Aktivitäten und Erholung im Grünen ein.
Für die beiden Wohneinheiten liegt eine aktuelle Abgeschlossenheitsbescheinigung vor. Eine notarielle Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde bislang nicht vollzogen.
Die Immobilie wird im aktuellen Zustand als gesamtes Zweifamilienhaus veräußert.
Alle Angaben in diesem Exposé beruhen auf Informationen und Unterlagen des Eigentümers bzw. Dritter. Trotz sorgfältiger Aufbereitung kann für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben keine Gewähr übernommen werden. Flächenangaben sind als Circa-Angaben zu verstehen, soweit nicht ausdrücklich anders angegeben.
Die Objektaufnahmen wurden teilweise digital hinsichtlich Belichtung, Helligkeit, Kontrast und Perspektive optimiert. Bauliche Gegebenheiten oder Ausstattungsmerkmale wurden hierbei nicht verändert. Maßgeblich ist der tatsächliche Zustand der Immobilie vor Ort.
Hinweis zum 3D-Rundgang: Die Darstellung dient der Orientierung. Technisch bedingte Abweichungen bei Größenverhältnissen und Maßen sind möglich. Maßgeblich sind die zum Objekt bereitgestellten Unterlagen und Grundrisse.
Kaufinteressenten erhalten die Möglichkeit, die Immobilie ausführlich zu besichtigen. Die zur Verfügung stehenden Objektunterlagen können im Rahmen des weiteren Kaufprozesses eingesehen werden.
Irrtum und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten.
Energieausweis (Bedarfsausweis)
93,30 kWh / (m²*a) Endenergiebedarf 
93,30 kWh / (m²*a) Endenergiebedarf 93,30 kWh / (m²*a) Endenergiebedarf 
Weitere Informationen
| Wesentlicher Energieträger | Gas |
| Energieausweis Ausstelldatum | 2020-08-08 |
| Energieausweis gültig bis | 23.04.2035 |
| Energieausweis Jahrgang | ab dem 1.5.2014 |
| Energieausweis Werteklasse | C |
| Energieausweis Baujahr | 2001 |
| Energieausweis Gebäudeart | Wohngebäude |
| Befeuerung | Gas |